מדיניות דיור ארוכת טווח בישראל

רבות דובר בשנים האחרונות על המשבר בשוק הדיור בישראל, על הסיבות למשבר ועל דרכים, שיטות ואמצעים להביא לפתרונו. אולם, למרות הניסיונות המרובים, טרם נמצא פתרון כולל ומקיף שמייצר שינוי משמעותי בשטח. הסיבות למשבר הדיור הן רבות וכוללות תהליכים מקומיים לצד תהליכים גלובליים הקשורים בגידול אוכלוסין, עליית קרנן של הערים, שינויים בשוק העבודה, התפתחויות טכנולוגיות ועוד. השיח הדומיננטי מתייחס למשבר הדיור כמשבר בהיצע יחידות דיור חדשות ובאספקתן הסדירה לשוק.

ישנם מספר חסמים הקשורים בקצב אספקת יחידות דיור שאינו "מדביק" את הדרישה, הקשורים בתהליכי תכנון ובנייה:

• חסמים בתחום שיווק הקרקעות והימשכות ההליכים ממועד התכנון למועד השיווק;
• חסמים בשלב פיתוח הקרקע;
• התארכות במשך זמן הבנייה עקב ניהול לקוי, שיטות עבודה מיושנות, חסמים טכנולוגיים, מחסור בעובדים מיומנים והעדר תיעוש מספק של ענף הבנייה.

כל אלו מובילים להתייקרות עקבית במחירי הדירות עקב היצע דירות מוגבל שלא מדביק את הביקושים הגדלים. אולם, סיבות אלו אינן מספקות תמונה רחבה על משבר הדיור והסיבות לקיומו. המשבר הינו בעיקר משבר בנגישות של הציבור לדיור ולא משבר באספקה כמותית של יחידות דיור גרידא. נגישות לדיור, הווה אומר, היכולת של חלקים נרחבים בציבור להשיג לעצמם מקום מגורים לאורך זמן העונה על צרכיו, הן מבחינת מחיר והן מבחינת איכות.

יש צורך בהרחבת השיח מעבר להגדלת מספר יחידות הדיור והפניית הזרקור ממחיר הדירות לעלות הדיור.
בראייה רחבה ישנו קשר בין מחירי הדיור למחירי אחזקת רכב ופיתוח תחבורה ציבורית, קשר בין מחירי הדיור למחירי אחזקת רכב ופיתוח תחבורה ציבורית, וכמובן צורך בהוזלת עלות הבנייה בראיית מחזור חיים גם לשלב התחזוקה והתפעול.

הרחבת סל הפתרונות 

• תמהיל דירות; כאשר המיקוד של הפתרונות המוצעים הוא בתכנון ובניית דירות חדשות, ההשלכה היא היצע יחסית הומוגני הכולל תמהיל מצומצם של דירות, מחסור בדירות קטנות בהישג יד וכתוצאה מכך מחסור בדירות זולות, הן במעמד הרכישה והן בהיבט של תחזוקה ארוכת טווח.
• שוק להשכרה ארוכת טווח; על אף ההחלטה להקצות 33% דירות להשכרה ארוכת טווח בפרויקטים המוגדרים מתחמים מועדפים לדיור, בפועל טרם ממומשת ההחלטה במלואה. ההחלטה הינה צעד מבורך לטובת הרחבת סך הפתרונות בתחום הדיור אך מכיוון שמדינת ישראל נמנעה מפתרון זה במשך שנים רבות כעת קיים מחסור ביישום פתרון זה ונדרש זמן ללמוד ולהטמיע את הפתרון בשוק.
• נגישות לרכישת דירות יד שניה; בניגוד לדירות חדשות בהן חווית הבחירה של הדירה לקנייה מזכירה  מצב של   one stop shop במסגרתה  השיקול המרכזי הוא המיקום, בחיפוש דירת יד שנייה חווית הקנייה היא של do it yourself ודורשת חיפוש אקטיבי, כיתות רגליים וממשק עם מתווכים שונים ועם צורות בנייה מגוונות.
• דיור קואופרטיבי; העדר מנגנונים פיננסיים נוספים לבנייה ולבעלות על דיור מצמצמים את האפשרות לקניית דירה במחיר מופחת. דיור קואופרטיבי הוא מודל המאפשר קניית מנייה בבניין כאפיק השקעה אלטרנטיבי לבנק או כאפשרות למגורים בתשלום שנקבע מראש. דיור קואופרטיבי מייצר הזדמנות ליצירת מתחמי מגורים המאפשרים חסכון לטווח הארוך ולכן מתאימים להטמעה של בנייה ירוקה. כך לדוגמה בניינים רבים ב Eco Districts בפרייבורג אשר נבנו על פי מדדים מחמירים של חסכון באנרגיה הם במודל של דיור קואופרטיבי. מודל זה מאפשר ליזם, לדייר ולמתחזק להוות למעשה את  אותו שחקן  ולכן הבנייה הירוקה היא השקעה שתמורתה חוזרת למשקיע באופן ישיר.

יישום בנייה ירוקה כאמצעי בהתמודדות עם משבר הדיור
בנייה ירוקה מתייחסת למגוון של שיטות, תהליכים, חומרים, מוצרים וטכנולוגיות שיישומם בתהליכי בנייה מובילים לבניית בניינים ידידותיים ובריאים למשתמשים ולסביבה. בנייה ירוקה הינה רב-תחומית והוליסטית מיסודה ועוסקת בהיבטים שונים של התכנון, הבנייה והפיתוח.

בפרויקט של בניין ירוק נהוג להתייחס למספר מרכיבים, ביניהם: בחירה שקולה של אתר הפרויקט, ניהול אתר הבנייה ותהליך הבנייה, תכנון מיטבי של הצבת הבניין לטובת שימוש באור ואוורור טבעי, הטמעת בידוד ושימוש בחומרים ומוצרים ירוקים. כל זאת לצד פתרונות, מוצרים ומערכות לתפעולו השוטף של הבניין.

הקפדה ומתן תשומת לב מיוחדת לתהליך התכנון והבנייה מוביל להקמתם של בניינים איכותיים. יתרה מכך, בנייה ירוקה כוללת בתוכה התייחסות לחדשנות, כך ניתן להבטיח עלייה מתמדת באיכות הבנייה בהתאם לפיתוחים הרווחים בשוק.  בנייה ירוקה אינה מתייחסת לבניינים בלבד, אלא מיושמת גם בקנה מידה נרחב יותר – בתכנון תשתיות ושכונות מגורים. הטמעת ערכים של בנייה ירוקה בקנה מידה שכונתי מניחה תשתית לתכנון אופטימלי של בניינים ירוקים ומאפשרת חסכון משמעותי במשאבים באמצעות השקעה במרחב הציבורי, בתבנית ובמערכות השכונה.

לבנייה ירוקה תועלות מוכרות בהיבטים סביבתיים הקשורים בצמצום צריכת משאבים ומתכלים, הפחתת פליטות גזי חממה וצמצום זיהום. מכיוון שצריכת אנרגיה בבניינים מהווה את החלק הארי בפליטות גזי החממה , יישום של בנייה ירוקה, השמה דגש על חסכון והתייעלות בצריכת אנרגיה ואף על קידום ייצור אנרגיה ממקורות מתחדשים, יסייעו לצמצם באופן משמעותי את פליטות גזי החממה ויסייעו לישראל לעמוד ביעדי ההפחתה שנקבעו במסגרת ועידת האקלים בפריז 2015.

אימוץ בנייה ירוקה תסייע גם להיערכות רחבה יותר לשינויי אקלים בשל שיפור הנוחות האקלימית בבניין, הטמעת פתרונות ניקוז וניהול חכם של הבניין . לצד התועלות הסביבתיות הללו, לבנייה הירוקה גם תועלות כלכליות ישירות וחיצוניות. החיסכון הצפוי בחשבונות החשמל, מים, תחזוקה ותפעול הבניין מספקים לדיירים ולשוכרים החזר השקעה לתוספת העלויות הנדרשת לצורך בנייה בסטנדרט ירוק, ולאחר מספר שנים הם מהווים מקור לחסכון יומיומי של הוצאות ולהורדת יוקר המחייה.

שילוב בנייה ירוקה בתכניות הדיור הממשלתיות יהווה מקור לחוסן כלכלי וכתוצאה חוסן חברתי וכן לשיפור איכות הבנייה.
התועלות שנפיק מבנייה ירוקה יחרגו מעבר למציאת מענה לאתגר האקלימי ויגעו במכלול רחב של תחומים הרלוונטיים לאורח חיינו בהווה ובעתיד ביניהם:

• הורדת יוקר המחייה: הטמעה של הבנייה הירוקה בסקטור הבנייה יביא לבנייה חסכונית יותר במשאבים ויוביל להפחתה ארוכת טווח ביוקר המחייה.
• תרומה בעלת ערך כלכלי למשק: קידום בנייה ירוקה יאפשר לישראל יתרון תחרותי בטכנולוגיות ובפתרונות בנייה בשווקים גלובליים ויתרום בפיתוח כלכלה מקומית ומקומות תעסוקה איכותיים.
• יצירת סביבת מגורים איכותית ובריאה: בנייה ירוקה הינה בריאה יותר עבור השוהים במבנה, מצמצמת את זיהום האוויר בהתייעלות ובחסכון אנרגטי, מעודדת מעבר לשימוש בתחבורה נקייה.
• בנייה איכותית ומתקדמת הצופה פני עתיד: בנייה ירוקה אינה רק סביבתית וחסכונית אלא איכותית ומתקדמת בהיותה פלטפורמה להטמעת טכנולוגיות ושיטות עבודה מתקדמות.

למסמך המלא "מדיניות דיור ארוכת טווח בישראל- יישום בנייה ירוקה כאמצעי בהתמודדות עם משבר הדיור" לחצו כאן