מקרה מבחן מעונות סטודנטים - קמפוס ברושים

_____________________________________________

תעודת זהות

שם הפרויקט: קמפוס ברושים
דרוג: New Construction Gold LEED
סוג פרויקט: מעונות סטודנטים
מיקום: אוניברסיטת תל -אביב
שטח בנוי: 63,000 מ"ר
שטח פיתוח: 25,000 מ"ר
מספר מבנים: 8
מספר קומות: 15-8
יזם: שיכון ובינוי נדל"ן בע"מ
מנהל הפרויקט: שביב מהנדסים
אדריכל: אילן לקנר- קיזר- קיזר- לקנר
קבלן ראשי: שיכון ובינוי סולל בונה תשתיות בע"מ
תכנון ירוק וליווי לתקן LEED: אלפא פרויקטים ירוקים בע"מ
מיזוג: אבנר וישקין
אינסטלציה: יוסי נש
פיתוח נוף: עליזה ברוידה
חשמל: אבי פתאל
קונסטרוקציה: זכריה נדן
אכלוס: בשלביות 2013-2015
___________________________________________

למעבר למרכז המידע שלנו עם כל המחקרים העדכניים לחצו כאן

רקע
מתחם מעונות הסטודנטים בקמפוס ברושים כולל 8 מבני מגורים בגובה 8-15 קומות. במתחם למעלה מ-1380 יח"ד ושטחי מסחר בקומת הקרקע. תמהיל הדיור כולל כ-980 דירות סטודיו ליחיד, כ-320 דירות בנות שני חדרים ועוד כ-80 דירות בנות שלושה חדרים.
חברת שיכון ובינוי נדל"ן נבחרה לתכנן, לבנות ולתפעל את המעונות עבור אוניברסיטת תל אביב במכרז DBOT (Design-Build-Operate-Transfer). תנאי המכרז לא חייבו עמידה בתקן לבנייה ירוקה אך חברת שיכון ובינוי נדל"ן בחרה לבנות את המבנים כך שיעמדו בתקן ה-LEED האמריקאי, וזאת כחלק מחזון החברה לקידום הבנייה הירוקה בישראל. החלטה זו מבטיחה כי הסטודנטים יהנו גם מהוצאות מופחתות על חשבונות חשמל ומים וגם מסביבת מגורים בריאה ונעימה.

מיקום הפרויקט
השטח עליו נבנה הפרויקט שימש בעבר כמגרש חניה ,וחלקו היה מזוהם באסבסט וחומרים מזהמים אחרים. במקום נתגלו אפילו עתיקות וקברים ,ואף פונה ממנו פגז ישן. בתהליך הבנייה טוהר השטח והחומרים המזהמים פונו לאתרי טיפול ייעודיים.

אנרגיה
נושא האנרגיה בא לידי ביטוי בשיפור ברמת הבידוד התרמי להבטחת נוחות תרמית מירבית ללא שימוש במערכות מיזוג. המקדם התרמי של קירות המבנים גבוה פי 3 לערך על הנדרש על פי תקן 1045 הישראלי. החלונות כוללים זיגוג כפול (בידודית) ובוצעה אופטימיזציה של גודל הפתחים על מנת להשיג מקסימום אור יום תוך צמצום חדירת שמש חמה בקיץ. השיפור הגדול ברמת הבידוד חשוב במיוחד מכיוון שהוא מבטיח חסכון משמעותי בהוצאות החשמל של הסטודנטים המתגוררים במתחם. יש לציין כי סימולציות אנרגטיות הראו שהושג חיסכון אנרגטי של 22% לעומת מבנה הבסיס לפי תקן ה-ASHRAE 90.1-2007 האמריקאי.
מערכת הקירור של הבניין כוללת מזגני VRF הממוקמים באופן מרוכז על גג המבנה ומזרימים גז קירור ליחידות המגורים. שיטה זו מתאפיינת בהוצאות אחזקה נמוכות יותר, וצריכת אנרגיה מופחת ב-40% לעומת שיטות קונבנציונליות. בנוסף משולבת מערכת חימום מים סולארית מרכזית, המספקת מים חמים לכל דירות המגורים וחוסכת כ-85% אנרגיה לעומת חימום חשמלי.
בנוסף, שילוב של תכנון המאפשר חדירת שפע אור טבעי למסדרונות בשילוב חיישני נוכחות ומערכת לניהול תאורה בשטחי החוץ, סייעה לצמצם את צריכת החשמל הנובעת מתאורה בחללים המשותפים, שטחי הפיתוח והמסדרונות. הקפדה על נורות חסכוניות בכל גופי התאורה בפרויקט תורמת גם היא לחיסכון בחשמל. יתרה מזאת, חלק מעמודי תאורת החוץ הינם סולארים ולא צורכים חשמל כלל. כמו כן, הותקנו מעליות המייצרות אנרגיה לרשת החשמל.

מים
התקנה של מיכלי הדחה דו-כמותיים, וברזים ומקלחות בעלי ספיקות נמוכות במיוחד, הביאו לחיסכון משמעותי בצריכת מים. צריכת המים השפירים הכוללת צומצמה ב-43% לעומת נתוני הייחוס בתקן ה-LEED. כמו כן, יושמה בפרויקט אסטרטגיה מקיפה להשהייה והחדרה של מי הנגר. האסטרטגיה כללה מערכת של תעלות ניקוז, בורות החדרה, שימוש במדרכות מחדירות מי גשם ואגני ספיגה. השילוב של כל האמצעים הללו הביא לשיפור חדירות האתר למי נגר ב-87% לעומת מאפייני האתר לפני הקמת הפרויקט. הישג זה הקנה לפרויקט נקודות נוספות על הצטיינות יתרה בתחום.

חומרים
מתוך מחשבה על עמידות חללי המגורים לאורך זמן ועל בריאותם של הסטודנטים המיועדים לשהות בו, עיצוב הפנים של החללים מתאפיין בהקפדה על שימוש בחומרים בעלי תכולת VOC נמוכה. מחשבה הושקעה גם בבחירת מוצרים שימזערו את הפגיעה בסביבה ולכן כ-10% מכלל החומרים בפרויקט הינם ממוחזרים וניתנה עדיפות לחומרים מייצור מקומי. כך למשל נבחר ברז מתוצרת מקומית העשוי מברזל ממוחזר של שאריות קליעים הנאספים במטווחים, על פני ברזים תוצרת חוץ. בחירה נוספת הייתה העדפה של חברה ישראלית לייצור מפסקים המעסיקה אנשים בעלי מוגבלויות, על פני חלופות סטנדרטיות תוצרת חוץ.

תחבורה ונגישות
כמעט לכל מקום שתפנה את מבטך בפרויקט תנוח העין על מתקן חניית אופניים (700 מקומות חניה לאופניים מוקמו במתחם), מתקנים אלו מלאים ברובם בזוגות אופניים של דיירי המעונות. זאת לא בכדי, שכן הפרויקט מחובר למערכת שבילי האופניים העירונית ומציע דרך מהירה, נוחה ומקיימת להתנייד במתחם האוניברסיטה. יתרה מזאת, באזור המסחרי מוקמו מקלחות ומלתחות לעודד גם את העובדים להגיע באופניים. בנוסף, הפרויקט ממוקם במרחק הליכה קצר מתחנת רכבת ותחנות אוטובוס בהן עוצרים מספר רב של קווים עירוניים ובינעירוניים. בשל הנגישות הגבוהה של המתחם בתחבורה ציבורית, ולאחר בדיקה של מלאי חניות כלי הרכב הקיים בחניונים בסביבה הקרובה, הוחלט כי בפרויקט עצמו ייבנו מספר מוגבל מאוד של מקומות חניה לכלי רכב פרטיים. מתוך אותם מקומות חנייה הוקדשו 5% לרכב שיתופי בתאום עם חברת cartogo ועוד 5% עבור כלי רכב חשמליים, כמו כן בסמוך לפרויקט קיימים 2 תחנות של "תל-אופן" להשכרת אופניים לשימוש עירוני.

פסולת הבנייה
באתר היו שני מבנים ישנים שנהרסו, פסולת הבנייה נגרסה במקום והועברה לשימוש חוזר כחומר מילוי בפרויקט עצמו ובאתרי בנייה נוספים. כל שאר הפסולת הבנייה הועברה למיון ולמחזור באתרים מורשים כך שבסך הכול 88% מפסולת הבנייה מוחזרה.

פסולת
ביקור בחדר אצירת האשפה מגלה 5 פחים משולטים להפרדת הפסולת לקרטון, נייר, פלסטיק, זכוכית, ומתכת הנאספת על ידי חברת האחזקה מ-10 תחנות שונות של מחזור המפוזרות בקמפוס.

פיתוח נופי
בעזרת תכנון אקלימי נכון ובניה לגובה הושגו שטחים ציבוריים נרחבים, הגדולים ב-170% מדרישות התב"ע. 28% מתוך השטחים הללו הינם שטחים מגוננים בצמחייה מקומית וחסכונית במים. מכיוון שחלק מהשטח הפתוח נמצא מעל קומת המסחר ואינו מעל קרקע עמוקה המאפשרת שתילה של עצים בוגרים, נמצא פתרון יצירתי בדמות של עציצי ענק שפוזרו במקומות אסטרטגיים במרחב ובהם עצים בוגרים מניבי צל. פתרון זה תומך ביצירת מקומות פתוחים נעימים ומוצלים לרווחתם של כל באי המתחם ומעודד הן עוברי אורח והן סטודנטים לשהות בחוץ.

קהילה, חברה וחינוך
כיאה לפרויקט שהינו חלק ממתחם אקדמי ואשר דייריו הם סטודנטים באוניברסיטה, דגש מיוחד הושם על הטמעת אלמנטים חינוכיים. מתוך כך גובשה תוכנית הדרכה הכוללת סיורים מודרכים שנועדו לאפשר למשתמשי הבניינים שימוש מושכל ונכון במבנים ובנוסף נועדו להעלות את המודעות לבנייה הירוקה בקרב הקהל הרחב. נתוני צריכת האנרגיה של המשתמשים בבניינים נאספים ומועברים למאגר נתונים ואף מיועדים להיות מוצגים על גבי מסכי טלוויזיה בשטח הקמפוס. כמו כן, בטווח של חצי שנה עד שנה מתוכנן להתבצע סקר דיירים שייבדוק את מידת שביעות רצונם מהנוחות התרמית במגורים והחברה התחייבה לבצע התאמות במידה ויתגלה כי למעלה מ- 20% מהדיירים אינם מרוצים. יש לציין כי המעורבות הגבוהה של כל צוות הפרויקט הובילה לכך שבמבנים שולבו אלמנטים שאינם מקנים ניקוד אבל תורמים לסביבה ולרווחת המשתמשים בבניין כגון בריכה אקולוגית, המדגימה עקרונות מתקדמים של טיהור מים על ידי צמחיה ומספקת מרחב פתוח ואיכותי.

_______________________

תודות
ג'רום סבג, גלעד יערי, הדס פאר וחן שליטא- אלפא פרוייקטים ירוקים בע"מ
ירון ונטורה, אסף ברזילי- מנהלי הפרויקט מטעם שביב מהנדסים
התמונות וההדמיות באדיבות שיכון ובינוי נדל"ן

כתיבת מקרה המבחן: עדי אשכנזי